Mietzinserhöhungen: "Relative" Erhöhungsgründe

04.06.2010
Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können zum Ausgleich von Kostenveränderungen, welche seit der letzen Mietzinsfestlegung eingetretenen sind, eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Massgeblich für die Bemessung der Veränderung sind die Kostenfaktoren, wie sie zur Zeit der letzten Mietzinsanpassung oder, wenn noch keine Mietzinsanpassung erfolgte, zu Mietbeginn, bekannt waren. Das Mietrecht lässt folgende (relative) Mietzinserhöhungsgründe zu:
  • Hypothekarzinserhöhungen (Massgebend sind ausschliesslich die sog. Leitzinssätze der örtlichen Kantonalbanken, unabhängig von der effektiven Fremdfinanzierung des Vermieters)
  • Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise)
  • Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung (= Allg. Kostensteigerungen, jährliche Pauschale von max. 1%, je nach Praxis der örtlichen Schlichtungsbehörde/Mietgerichte). Weitere Information erhalten Sie bei Ihrer Sektion.
  • Ferner kann der Vermieter die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen oder umfassenden Überholungen geltend machen (vgl. Tabelle "Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen des HEV Schweiz).
  • Sodann können im Mietvertrag oder bei der letzten Mietzinserhöhung angebrachte Vorbehalte bezüglich nicht ausgeschöpfter Mietzinsreserven ausgeschöpft werden.

Sonderfall: Befristete Mietverträge

Bei befristeten Mietverhältnissen, die auf einen bestimmten Termin endigen, ohne dass es einer Kündigung bedarf, sind diese Regeln nicht anwendbar. Insbesondere Hypothekarzinsveränderungen haben in diesen Mietverträgen keinen Einfluss auf die Mietzinsgestaltung. Der Mietzins folgt in solchen Verträgen meist einer Indexklausel oder er wird gestaffelt.

"Absolute" Mietzinskriterien

Neben den erwähnten relativen Mietzinserhöhungsgründen kennt das Mietrecht noch drei sogenannt absolute Mietzinskriterien:

  • die "angemessene Nettorendite",
  • die "kostendeckende Bruttorendite" (nur bei Neubauten, erstellt nach 1970)
  • die "Orts- bzw. Quartierüblichkeit".

Diese absoluten Kriterien dienen v.a. der Bemessung eines nicht missbräuchlichen Mietzinses bei Neuabschluss eines Mietvertrages. In laufenden Mietverhältnissen können sie nur in Spezialfällen, unter bestimmten Bedingungen vorgebracht werden (sog. Vertrauensprinzip):

  • zur Ausschöpfung einer Mietzinsreserve (gültiger Mietzinsvorbehalt)
  • nach Handänderungen zur Anpassung des Mietzinses an die Ertragssituation des neuen Eigentümers
  • als Einwand gegen ein Senkungsbegehren des Mieters
  • bei einer anderen wesentlichen Veränderung der Verhältnisse, z.B. infolge Entlassung des Mietobjektes aus der staatlichen Mietzinskontrolle.
  • Bei Verträgen mit Mindestdauer(z.B. Index- oder Staffelmiete): auf den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt zur Mietzinsanpassung für die Zeit nach Ablauf der Mindestdauer.

Die Folge des Fehlens einer Begründung ist die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung. Nach neuerster bundesgerichtlicher Praxis ist eine Mietzinserhöhung auch dann nichtig, wenn deren Begründung unklar ist. Entsprechend muss der Mieter aufgrund der Begründung in der Lage sein, zu beurteilen,ob ihm die Erhöhung gerechtfertigt erscheint und er sie deshalb akzeptieren muss und als Konsequenz daraus den Mietvertrag eventuell kündigen will oder ob er sie vor Schlichtungsbehörde mit Erfolg anfechten will

Es kann an dieser Stelle offen bleiben, ob die Anforderungen an die Begründung einer Mietzinserhöhung für einen "Laien" zu hoch angesetzt sind. In der Praxis halten sich die gerichtlichen Instanzen diesbezüglich in der Regel strikte an die Bestimmungen des Gesetzes und an die Praxis des Bundesgerichts.