• Zum neuen Umfang der Pfandsicherheit beim Schuldbrief

Zum neuen Umfang der Pfandsicherheit beim Schuldbrief

30.08.2018

Grundpfandrecht – 2012 ist eine ZGB-Teilrevision in Kraft getreten und hat Änderungen für das Grundpfandrecht gebracht. Erst kürzlich aber klärte das Bundesgericht, welche Auswirkung die Gesetzesrevision auf die Sicherheit der Gläubiger bzw. auf den Pfandumfang beim Schuldbrief hat – und änderte seine bisherige Rechtsprechung.

Es ist üblich, dass zur Finanzierung eines Grundstücks ein Darlehen aufgenommen und durch ein Grundpfandrecht sichergestellt wird. Diese Sicherstellung durch ein Grundpfandrecht kann – wie im vorliegenden Fall – mittels eines Schuldbriefs geschehen.

Der Schuldbrief

Zur rechtsgültigen Errichtung eines Schuldbriefs ist eine öffentliche (notarielle) Urkunde notwendig. Anschliessend erfolgt die Eintragung im Grundbuch. Man unterscheidet zwischen dem Register-Schuldbrief und dem Papier-Schuldbrief. Beim Register-Schuldbrief ist der rechtmässige Gläubiger im Grundbuch eingetragen. Beim Papier-Schuldbrief ist der Gläubiger aus der Urkunde ersichtlich. Beide Formen sind im Rechtsverkehr üblich und verfügen über eine erhöhte Beweiskraft. 

Feste Pfandstelle

Jedem Grundpfandrecht wird bei seiner Eintragung im Grundbuch ein bestimmter Rang zugeteilt, d.h. eine feste Pfandstelle. Ist das Grundstück noch mit keinem Pfandrecht belastet, so wird ein solches bei einer Pfandrechtserrichtung im 1. Rang eingetragen. Das nachfolgend errichtete Pfandrecht wird im nächstfolgenden Rang eingetragen, somit im 2. Rang.

Hypothek

Die Rangfolge im Grundbuch, d. h. das System der festen Pfandstellen, darf nicht mit dem Begriff «Hypothek » verwechselt werden. Der Rang im Grundbuch ist ein Rechtsbegriff, während die Hypothek ein branchenüblicher Fachausdruck der Banken ist. Somit kann der 1. Rang im Grundbuch nicht mit der 1. Hypothek einer Bank gleichgesetzt werden.

Verwertung

Das Grundpfandrecht beinhaltet ein Verwertungsrecht für den Gläubiger. Wenn der Schuldner den Hypothekarzins oder die vereinbarten Amortisationen nicht bezahlt, steht dem Gläubiger das Recht zu, auf dem Betreibungsweg das Grundstück verwerten zu lassen. In diesem Fall wird das Grundstück öffentlich versteigert. Aus dem Erlös werden die Grundpfandgläubiger befriedigt, und zwar in der Reihenfolge ihrer festen Pfandstellen. Allenfalls sind aber zuerst noch gesetzliche Pfandrechte des Gemeinwesens zu berücksichtigen, die über ein Rangprivileg verfügen, z.B. für Grundstückgewinnsteuern. 

Höchstzinsfuss

Die Höhe der Forderung des Gläubigers richtet sich nach Art. 818 ZGB (vgl. Kasten). Bei einem Grundpfandrecht wird regelmässig der Höchstzinsfuss im Grundbuch eingetragen. Ausstehende Zinsen beispielsweise sind bis maximal zu diesem Zinssatz gedeckt. So weiss ein allfälliger weiterer Grundpfandgläubiger bei der Gewährung seines Darlehens, was er im Fall einer Zwangsverwertung in Bezug auf die vorangehenden Grundpfandrechte zu erwarten hat. Er kann sich folglich ausrechnen, welche Beträge die vorangehenden Gläubiger geltend machen können bzw. welche Erlössumme ihm für die Deckung seiner eigenen Forderung noch übrig bleiben dürfte.

Änderung der Rechtsprechung

Im vorliegenden Fall aus dem Kanton Waadt verlangte die Bank als Gläubigerin in einem Betreibungsverfahren auf Pfandverwertung eine Forderung inklusive Zins zum Höchstzinsfuss, obschon der tatsächliche Zinssatz wesentlich tiefer lag. Nach der bisherigen Rechtsprechung – d. h. vor der ZGB-Revision per 1. Januar 2012 – war dieses Vorgehen zulässig (BGE 115 II 349). Die Gläubigerin profitierte dadurch von einer grösseren Kreditmasse, sie konnte also indirekt auch andere, noch offene Schulden des Grundeigentümers ihr gegenüber tilgen wie z. B. Kontokorrent- Forderungen. In Fachkreisen nannte man dieses Konstrukt «Maximalhypothek im Kleide einer Kapitalhypothek ».

Urteil

Nun aber hat das Bundesgericht seine Praxis geändert. Es begründete dies mit dem Willen des Gesetzgebers, der – im Rahmen der ZGB-Revisionsarbeiten – das bisherige Vorgehen nicht guthiess. Deshalb reduzierte das Bundesgericht im vorliegenden Fall die Zinsforderung auf die effektiv geschuldeten Zinsen. Mit anderen Worten: Die Zinsforderung aus dem Grundverhältnis (Kreditvertrag) ist massgebend, solange diese die schuldbrieflich zugesicherte Zinsforderung zum Höchstzinsfuss nicht übersteigt. Urteil Nr. 5A_853 / 2016 des Bundesgerichts vom 26.10.2017.


Praktisches Beispiel zum Zinsenpfandrecht

Grundpfandrechte (Schuldbriefe):

1. Rang Fr. 200 000.– Höchstzinsfuss 8 % zugunsten Kantonalbank

2. Rang Fr. 100 000.– Höchstzinsfuss 10 % zugunsten Kantonalbank

3. Rang Fr. 50 000.– Höchstzinsfuss 10 % zugunsten Johannes Immergrün

Aktueller Zinssatz: 1,7 % (1. und 2. Rang) bzw. 2 % (3. Rang).

Bei der Gewährung des Darlehens weiss Johannes Immergrün als Gläubiger des Schuldbriefs im 3. Rang, dass im Fall einer Zwangsverwertung zuerst die beiden Grundpfandrechte vor ihm befriedigt werden müssen. Konkret würden vorweg folgende Forderungen getilgt: Maximal Fr. 300 000.– (1. und 2. Rang, wobei die effektive Schuldsumme massgebend ist), zusätzlich je drei verfallene Jahreszinse und je der laufende Zins seit dem letzten Zinstag. Dabei ist gemäss dem erwähnten neuen Bundesgerichtsentscheid der effektive Zinssatz der Hypothek massgebend, also 1,7 %.

Zum Vergleich: Bis Ende 2011 musste Johannes Immergrün bei einer Sicherungsübereignung damit rechnen, dass neben den Kapitalforderungen im 1. und 2. Rang auch noch je drei verfallene Jahreszinse und je der laufende Zins zum Höchstzinssatz (d. h. zu 8 % im 1. Rang bzw. zu 10 % im 2. Rang) aufgerechnet werden, bevor seine 3.-Rang- Forderung befriedigt wird. Dies galt sogar dann, wenn die Zinsen der beiden vorangehenden Hypotheken bezahlt waren, sofern die Bank gegen den Schuldner noch weitere Forderungen aus anderen Gründen geltend machen konnte.

Fazit: Heute muss Johannes Immergrün nur noch damit rechnen, dass die tatsächlich geschuldeten Zinsen aufgerechnet werden, somit 1,7 %. Dies verbessert seine Situation insofern, als dass zur Tilgung seiner eigenen Forderung gegenüber dem Grundeigentümer letztlich mehr Geld vorhanden sein dürfte als unter der alten Rechtsprechung. Dem entspricht andererseits aber eine Verschlechterung der Position der Kantonalbank mit den Grundpfandrechten im 1. und 2. Rang: Sie kann allfällige weitere offene Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer nun nicht mehr durch die Anwendung des Höchstzinssatzes tilgen.

ROLAND PFÄFFLI Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern

MASCHA SANTSCHI KALLAY Dr. iur. des., Rechtsanwältin, Meggen LU

Art. 818 Abs. 1 ZGB

Das Grundpfandrecht bietet dem Gläubiger Sicherheit:

1. für die Kapitalforderung;

2. für die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse;

3. für drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins; beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert.